房企必须知道的几种房地产融资渠道

投融界讯 作为一种集资本、技术、管理于一体的密集型投资行为，房地产项目开发所占用的资金量是非常庞大的。融资渠道便成为房地产产业链稳步发展首先要解决的问题。然而，房地产开发项目、环节以及房地产公司都有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资渠道进行分析，以确定最优的融资结构。投融界 (www.trjcn.com)作为中国最专业的投融资信息服务商，将通过本篇文章与广大投资人、资金方一起探讨房地产项目的融资渠道问题。

首先，自有资金是开发商项目开发实力的彰显。企业自有资金在开发商手中能够长期持有，自行支配，灵活使用。同时，必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”，然而，在数量众多的全国房地产企业中，有规模、有实力的企业却只是少数。随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，自有资金的多寡将成为衡量企业竞争实力大小的重要标准。

第二，预收房款是房产买卖双方非常受欢迎的一种形式。因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；对于买方而言，只要看好房产前景，便可用少量的资金获得较大的预期增值收益。

第三，银行信贷是房产企业融资渠道的主要途径。其具有便捷、实际经济成本较低、财务杠杆作用大，并可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等特点。但在当前形势下，银行贷款的门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

第四，房地产信托是房地产企业融资的重要手段之一。现阶段，信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，之后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即信托+银行。

此外，房地产企业还有建设单位垫资、上市融资、房地产资产证券化、联合开发、开发商贴息贷款、售后回买及回租、海外融资、融资租赁、项目融资等众多融资渠道和途径。

然而，随着房产投资增速的回落，实体经济的持续低迷，各地政府逐步解除限购政策，吹响了救市的号角。据某券商人士透露，监管层拟放开房企发行公司债券的标准，或允许非上市房企发行公司债券。面对这样一政策，有人认为若这一政策得以实施，房企融资渠道将进一步打开，中小房产企业融资难的问题或能一定程度上得到缓解。但是，“目前该政策尚未出台，而且具体的“准入门槛”也没有确定，中小房企能否通过该政策的实施获得有力的融资尚不得而知，增加销售回款依然是房产企业获取资金的王道。”投融界一位资深的投资专家如是说。

摘自《投融界》