投融界：房地产融资 彩虹总在风雨后

投融界讯 作为资本密集型的房地产行业，似乎一直都处于资金饥渴状态。当房地产市场火热的时候，房地产开发热潮兴起，房地产企业开始满世界找资金，企业之间对争夺资金非常激烈。比如说2008年-2010年之间。当房地产市场趋冷的时候，同样也是信贷收缩的时候，不少房企面临资金链断裂的危险，同样在满世界找资金，比如说2013年-2014年上半年。

“这是由房地产的金融属性所决定的，因为地产不仅是商品，同时也是投资品，不仅是普通人的投资品，同时也是银行等金融机构的投资品，房地产企业的这种‘折腾’，对于资本市场来说，如同是骤风骤雨，但是就地产融资模式而言，无疑是‘彩虹’”，投融界（www.trjcn.com）一位地产融资专员认为。

投融界是专业的投融资信息服务平台，主要协助项目和资金成功搓配。截止2014年，投融界已经帮助各类企业融资超过500亿元，其中不乏房地产一二线的企业。

房地产融资的“折腾”之旅

在投融界看来，我国房地产发展到今天，从地产融资的角度看，至少经历过三波“折腾”。

第一波是在90年代中期。1981年，我国开始在深圳以及广州开展商品房试点，随后试点范围扩展至北海、海南等沿海城市，银行也向房地产开发注入了大量的贷款。1993年，海南土地市场泡沫严重，银行开始收缩银根，地产泡沫随之爆发，五年时间，地产行业一直处于低迷状态。这一时期，地产企业开始意识到，单纯依靠银行进行融资的风险。

第二波出现在98年之后。为了应对亚洲金融危机的挑战，刺激房地产发展的政策开始出台，购房按揭的比例不断降低，由于刚性需求巨大，销售回款、滚动式开发、银行贷款等融资方式，能够一定程度上为地产提供资金。另外，2000年之后，为了寻求资金，不少房地产企业开始寻求上市，股票市场开始成为地产企业资金供给来源。

第三波出现在2008年左右。由于宏观调整力度加大，股票市场萎靡，但是“买房”以及“投资”两大热情不减，而地产企业迫切需要资金。房地产企业于是找到地产信托，银行出于利润的考量，也是顺水推舟，通过信托的方式绕开地产金融政策的限制，向地产企业输入资金。

“通过以上的回顾，我们可以发现，每当地产企业开始找钱的时候，总是能够开辟一种新的融资方式，并且让此种方式的融资规模，急剧膨胀。比如从单纯的银行融资到上市融资，从单一的债务融资到信托融资、股权融资等等”，投融界一位融资专员总结道。

“现在，随着房贷和限购政策的松绑，房地产市场开始回暖，地产企业又开始新一轮的寻找创新融资方式之旅”，该融资专员补充说。

房地产融资的“创新”之旅

根据投融界观察，在9月份房地产政策松绑之前，已经有企业开始意识到地产又一波销售小高潮的来临，提前开始融资，也出现一些新的融资方式和方法。

中小房企：众筹模式

互联网金融的概念也席卷了房地产行业，地产众筹的尝试者主要是中小房企。由于众筹具有促销以及融资的双重功能，所以房地产企业开展众筹最初只是冲着销售的目的。基本流程是通过P2P平台进行项目众筹，达到一定额度的投资人可以获得房源。后来房地产企业发现，通过众筹售房的作用有限，反而众筹能够实现较低成本以及较大规模的融资，更多的企业开始尝试房地产众筹。

不过根据投融界观察，房地产众筹虽然也能获得资金，但是规模还是有限，尝试者主要是一些中小房企以及中小项目。

万科：小股操盘模式

今年新年伊始，万科基于“储粮过冬”预判，推出了小股操盘模式，本质上也可以称之为加盟模式或者品牌输出模式。简单步骤就是在地产项目开发之前，万科占有项目小部分的股权，出资额有限，但是项目的开发以及运营由万科主导和操作，地产项目使用万科的品牌和管理。通过这一模式，万科通过有限和小额的自有资金，就可以实现项目的运作，并且在地产市场火热的时候，获得不错的收益。投融界通过阅读万科年报了解到，2012年，万科合作项目中，只有20%的项目占股低于51%，预计采用小股操盘模式之后，不占控股权的合作比例将会增加，间接减少了对万科资金的占用。

越秀地产：基金合作模式

万科和同行合作，实现了小股份撬动大项目，而越秀地产，同样实现了少量资金撬动大项目，不同的是采用的是和基金进行合作。2013年年底的时候，越秀地产连续在佛山、武汉拿地，数次成为当地“地王”。获得土地，都是采用的“自有资金+基金资金”的模式。例如取得了广州萝岗地块，越秀就是和仁达五号基金合作中标，越秀占比10%，出资额才4亿元左右。

地产融资：投融界模式

投融界作为互联网金融的基础平台，也正在成为地产企业融资的一种新模式和新渠道。这有赖于投融界拥有大量的资金来源，例如天使投资、银行、小贷公司、基金、信托等等都入驻在投融界，缺少资金的地产企业可以有多种选择，和资金方进行对接，极大提高了融资效率。另外，投融界独创的标准化+个性化、线上+线下的服务方式，也提高了地产企业融资的速度，这有利于中国房地产企业在市场波动频繁的时候，能够快速摄取市场利润。

中国地产市场频繁的波动以及金融政策的摇摆不定，对地产企业来说，或许是风雨，但是在风雨之中，地产企业总是能够创新出新的融资方式，从融资创新的视角看，这就是“彩虹”，风雨之后的彩虹，尤其美丽。

摘自《投融界》