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行业新闻

投融界:房地产融资 彩虹总在风雨后

2014/11/10

投融界讯 作为资本密集型的房地产行业,似乎一直都处于资金饥渴状态。当房地产市场火热的时候,房地产开发热潮兴起,房地产企业开始满世界找资金,企业之间对争夺资金非常激烈。比如说2008年-2010年之间。当房地产市场趋冷的时候,同样也是信贷收缩的时候,不少房企面临资金链断裂的危险,同样在满世界找资金,比如说2013年-2014年上半年。

“这是由房地产的金融属性所决定的,因为地产不仅是商品,同时也是投资品,不仅是普通人的投资品,同时也是银行等金融机构的投资品,房地产企业的这种‘折腾’,对于资本市场来说,如同是骤风骤雨,但是就地产融资模式而言,无疑是‘彩虹’”,投融界(www.trjcn.com)一位地产融资专员认为。

投融界是专业的投融资信息服务平台,主要协助项目和资金成功搓配。截止2014年,投融界已经帮助各类企业融资超过500亿元,其中不乏房地产一二线的企业。

房地产融资的“折腾”之旅

在投融界看来,我国房地产发展到今天,从地产融资的角度看,至少经历过三波“折腾”。

第一波是在90年代中期。1981年,我国开始在深圳以及广州开展商品房试点,随后试点范围扩展至北海、海南等沿海城市,银行也向房地产开发注入了大量的贷款。1993年,海南土地市场泡沫严重,银行开始收缩银根,地产泡沫随之爆发,五年时间,地产行业一直处于低迷状态。这一时期,地产企业开始意识到,单纯依靠银行进行融资的风险。

第二波出现在98年之后。为了应对亚洲金融危机的挑战,刺激房地产发展的政策开始出台,购房按揭的比例不断降低,由于刚性需求巨大,销售回款、滚动式开发、银行贷款等融资方式,能够一定程度上为地产提供资金。另外,2000年之后,为了寻求资金,不少房地产企业开始寻求上市,股票市场开始成为地产企业资金供给来源。

第三波出现在2008年左右。由于宏观调整力度加大,股票市场萎靡,但是“买房”以及“投资”两大热情不减,而地产企业迫切需要资金。房地产企业于是找到地产信托,银行出于利润的考量,也是顺水推舟,通过信托的方式绕开地产金融政策的限制,向地产企业输入资金。

“通过以上的回顾,我们可以发现,每当地产企业开始找钱的时候,总是能够开辟一种新的融资方式,并且让此种方式的融资规模,急剧膨胀。比如从单纯的银行融资到上市融资,从单一的债务融资到信托融资、股权融资等等”,投融界一位融资专员总结道。

“现在,随着房贷和限购政策的松绑,房地产市场开始回暖,地产企业又开始新一轮的寻找创新融资方式之旅”,该融资专员补充说。

房地产融资的“创新”之旅

根据投融界观察,在9月份房地产政策松绑之前,已经有企业开始意识到地产又一波销售小高潮的来临,提前开始融资,也出现一些新的融资方式和方法。

中小房企:众筹模式

互联网金融的概念也席卷了房地产行业,地产众筹的尝试者主要是中小房企。由于众筹具有促销以及融资的双重功能,所以房地产企业开展众筹最初只是冲着销售的目的。基本流程是通过P2P平台进行项目众筹,达到一定额度的投资人可以获得房源。后来房地产企业发现,通过众筹售房的作用有限,反而众筹能够实现较低成本以及较大规模的融资,更多的企业开始尝试房地产众筹。

不过根据投融界观察,房地产众筹虽然也能获得资金,但是规模还是有限,尝试者主要是一些中小房企以及中小项目。

万科:小股操盘模式

今年新年伊始,万科基于“储粮过冬”预判,推出了小股操盘模式,本质上也可以称之为加盟模式或者品牌输出模式。简单步骤就是在地产项目开发之前,万科占有项目小部分的股权,出资额有限,但是项目的开发以及运营由万科主导和操作,地产项目使用万科的品牌和管理。通过这一模式,万科通过有限和小额的自有资金,就可以实现项目的运作,并且在地产市场火热的时候,获得不错的收益。投融界通过阅读万科年报了解到,2012年,万科合作项目中,只有20%的项目占股低于51%,预计采用小股操盘模式之后,不占控股权的合作比例将会增加,间接减少了对万科资金的占用。

越秀地产:基金合作模式

万科和同行合作,实现了小股份撬动大项目,而越秀地产,同样实现了少量资金撬动大项目,不同的是采用的是和基金进行合作。2013年年底的时候,越秀地产连续在佛山、武汉拿地,数次成为当地“地王”。获得土地,都是采用的“自有资金+基金资金”的模式。例如取得了广州萝岗地块,越秀就是和仁达五号基金合作中标,越秀占比10%,出资额才4亿元左右。

地产融资:投融界模式

投融界作为互联网金融的基础平台,也正在成为地产企业融资的一种新模式和新渠道。这有赖于投融界拥有大量的资金来源,例如天使投资、银行、小贷公司、基金、信托等等都入驻在投融界,缺少资金的地产企业可以有多种选择,和资金方进行对接,极大提高了融资效率。另外,投融界独创的标准化+个性化、线上+线下的服务方式,也提高了地产企业融资的速度,这有利于中国房地产企业在市场波动频繁的时候,能够快速摄取市场利润。

中国地产市场频繁的波动以及金融政策的摇摆不定,对地产企业来说,或许是风雨,但是在风雨之中,地产企业总是能够创新出新的融资方式,从融资创新的视角看,这就是“彩虹”,风雨之后的彩虹,尤其美丽。

摘自《投融界》